Банкротство при ипотеке
11 августа 2026 · 9 мин чтения · Ситуации должников
Ипотечная квартира — единственное жильё, которое не защищено от продажи. Но с сентября 2024 года появился законный механизм вывести её из процедуры. Разбираем все сценарии, включая созаёмщиков и материнский капитал.
Ипотека — самая тревожная тема на консультации и единственная, где нельзя обещать простой ответ. Ипотечное жильё не защищено исполнительским иммунитетом, даже если оно у вас единственное: часть 1 статьи 446 ГПК РФ прямо делает исключение для имущества, являющегося предметом ипотеки. Но с 8 сентября 2024 года у должника появился законный механизм сохранить квартиру — и им уже пользуются.
Главный ответ на вопрос «зачем банкротиться, если квартиру всё равно продадут»: остаток долга после продажи залога списывается. Вне банкротства он остаётся на человеке и продолжает взыскиваться годами.
Почему единственное жильё в ипотеке продаётся
Логика закона такая: банк выдал деньги именно под залог этой квартиры. Залог — право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Если бы ипотечное жильё было неприкосновенным, ипотечное кредитование как институт просто перестало бы работать.
Сценарий 1: отдельное мировое соглашение (ст. 213.10-1)
Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ дополнил закон о банкротстве статьёй 213.10-1. Она разрешает должнику заключить с залоговым кредитором отдельное мировое соглашение именно по ипотечному жилью — без согласия остальных кредиторов.
Как было до сентября 2024
- выбор бинарный: процедура и потеря квартиры либо платить по всем долгам;
- залоговый кредитор всегда получал жильё на торги;
- сохранить квартиру можно было только вне банкротства;
- остальные кредиторы фактически блокировали любые договорённости
Как стало сейчас
- ипотеку можно вывести за периметр процедуры;
- платежи по ипотеке продолжаются — самим должником или третьим лицом;
- квартира остаётся у должника;
- все прочие долги списываются в общем порядке
Ключевые условия механизма:
- жильё должно быть единственным пригодным для постоянного проживания;
- платежи по ипотеке вносятся без просрочек по утверждённому графику;
- соглашение утверждает арбитражный суд;
- деньги на платежи не должны идти из конкурсной массы — их вносит должник из защищённых доходов либо третье лицо.
Сценарий 2: банк не заявил требование в срок
Не теория, а вполне реальный сценарий. Залоговый кредитор обязан заявить свои требования как обеспеченные залогом в срок — два месяца с даты публикации сведений о признании должника банкротом.
- Публикация сведений о банкротствеВ ЕФРСБ и «Коммерсанте». С этой даты идёт двухмесячный срок.
- Кредитор заявляет требование как залоговоеЕсли заявил — квартира реализуется, банк получает 80% выручки.
- Срок пропущенТребование включается в реестр как обычное, а залог прекращается.
- К квартире применяется обычное правилоЕдинственное жильё, переставшее быть предметом ипотеки, защищено статьёй 446 ГПК РФ и не продаётся.
Сценарий 3: квартира продаётся с торгов
Базовый сценарий, если договориться не удалось. Порядок такой: оценка, утверждение положения о продаже залоговым кредитором, торги, распределение выручки.
И вот здесь главное отличие от исполнительного производства: разница между долгом и выручкой в банкротстве списывается. При обычном обращении взыскания она осталась бы на человеке.
Что происходит с созаёмщиком и поручителем
Второй вопрос, который задают почти все. Банкротство заёмщика не освобождает созаёмщика и поручителя: их обязательства самостоятельные. После списания долга с основного должника банк вправе требовать всю сумму со второго лица.
Поэтому семейную ситуацию нужно считать целиком: иногда экономически верное решение — банкротство обоих супругов, иногда наоборот. Разборы — в статьях о банкротстве супругов и о банкротстве поручителя.
Материнский капитал в ипотечной квартире
Если в счёт ипотеки вносился материнский капитал, у детей возникает право на доли, и это обязательство должно быть оформлено. Практика по таким делам неоднородная: суды учитывают интересы несовершеннолетних, но сам залог это не отменяет.
Если банк уже подал в суд
Обращение взыскания на заложенную квартиру через суд общей юрисдикции и торги в исполнительном производстве — обычно худший вариант для должника.
| Исполнительное производство | Банкротство | |
|---|---|---|
| Скорость продажи | Быстро | Дольше — процедура торгов |
| Цена | По оценке взыскателя | Через три круга торгов, но под контролем суда |
| Остаток долга после продажи | Остаётся на должнике | Списывается |
| Прочие долги | Не затрагиваются | Списываются вместе с ипотечным остатком |
| Возможность сохранить жильё | Практически нет | Есть — статья 213.10-1 |
Что решать до подачи заявления
- Посчитать оба сценария в цифрахСколько останется долга после продажи квартиры и сколько нужно платить по мировому соглашению. Иногда разница решает всё.
- Прощупать позицию залогового банкаГотов ли он к отдельному соглашению по статье 213.10-1. Это делается до подачи заявления, а не после.
- Проверить статус жильяЕдинственное ли оно, есть ли доли детей, вложен ли материнский капитал.
- Оценить положение созаёмщиковКому банк предъявит требование после вашего освобождения.
- Разобрать сделки за три годаОсобенно с недвижимостью — см. статью об оспаривании сделок.
Частые вопросы
Если она в ипотеке — иммунитет не действует. Сохранить её можно через механизм статьи 213.10-1 либо если залог прекратится из-за пропуска срока банком.
Это самый благоприятный расклад для сохранения квартиры: ипотека обслуживается, остальные долги списываются. Именно на такой случай и рассчитана статья 213.10-1.
Да, закон это допускает: платежи по мировому соглашению может вносить третье лицо. Главное — чтобы деньги не шли из конкурсной массы.
Страховая премия, включённая в кредит, списывается вместе с долгом. При продаже квартиры действующий полис прекращается.
Есть: там участвует Росвоенипотека и своя схема расчётов. Такую ситуацию нужно разбирать отдельно по документам.
Коротко
- Ипотечное жильё не защищено статьёй 446 ГПК, даже если оно единственное.
- С 08.09.2024 работает статья 213.10-1: отдельное соглашение с банком позволяет сохранить квартиру и списать остальные долги.
- Если банк не заявил требование в двухмесячный срок — залог прекращается.
- При продаже залога банк получает 80% выручки, остаток долга списывается.
- Созаёмщик и поручитель не освобождаются вместе с должником.
Наша практика по банкротству при ипотеке
Дела наших доверителей ровно по этой ситуации. К каждому приложен судебный акт и ссылка на карточку дела в картотеке kad.arbitr.ru.